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Catu
Residence: projeto na praia de Marambaia, no
Ceará, é megaconsórcio multinacional, com capitais
noruegueses, portugueses
e brasileiros. |
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Boom imobiliário no
Nordeste
Grupos como Meliá e Iberostar lideram
onda bilionária de investimentos em praias de toda a região e
provocam uma valorização inédita de
terrenos
Por márcio
kroEHn
DE fortaleza
Depois do voluntarismo de um punhado de expatriados alemães
e franceses que plantaram as sementes do empreendedorismo
turístico na Bahia e de uma segunda onda de investimentos
trazidos por grupos hoteleiros portugueses, como o Pestana,
começa agora a tomar corpo um autêntico boom imobiliário no
Nordeste, movido a capital estrangeiro. Os investimentos são
calculados em bilhões de dólares, a valorização de terrenos
antes vendidos a preço de banana é inédita e as estimativas de
retorno chegam a 10 vezes o capital investido em menos de
cinco anos. Pequenos, médios e grandes investidores chegam
atraídos por 3,2 mil quilômetros de praia comercialmente
inexplorados e desenham um novo mapa imobiliário-turístico na
região. Como largou duas décadas na frente e investiu em
infra-estrutura, a Bahia lidera o movimento, com projetos que
devem atingir a cifra de R$ 9 bilhões até 2010. A novidade é
que Ceará, Pernambuco e Rio Grande do Norte entraram para
valer na disputa pelo capital desses empreendedores europeus
de terceira geração. Na contabilidade do governo cearense, só
os investimentos no Estado devem chegar a R$ 2,5 bilhões nos
próximos anos. Maranhão, Piauí, Paraíba, Alagoas e Sergipe vêm
logo atrás, conquistando novos negócios.
Os protagonistas desta onda de investimentos são pesos
pesados da hotelaria ibero-americana como Iberostar, Meliá,
Don Pedro Hotéis, Vila Galé e Dorisol. É briga de cachorro
grande, com lances como o do grupo imobiliário espanhol
Trusan, que recentemente vendeu o Eco Resort Praia do Forte,
na Bahia, para o Banco Espírito Santo e agora anuncia que
planeja investir US$ 1,2 bilhão até 2015 no litoral baiano. Há
também megaconsórcios multinacionais, como o formado em torno
do cearense Catu Residence Yacht & Spa, empreendimento que
conta com capital norueguês, português e brasileiro.
Compartilhando infra-estrutura com o Aquiraz Golf & Beach,
na praia de Marambaia, o projeto prevê a construção de marinas
exclusivas na Lagoa do Catu. “O diferencial aqui é receber bem
o golfista e o praticante de esportes náuticos”, diz José
Nasser Hissa, arquiteto responsável pelo empreendimento. A
presença de campos de golfe, por sinal, é traço comum à
maioria absoluta desses novos resorts. “O golfe e a pesca em
alto mar trazem os turistas qualificados. E quem gasta mais
vem com a família, o que inibe o turismo sexual”, acredita
Hissa. Não por acaso, outro empreendimento de ponta no Ceará,
o Cumbuco Golf & Resort, aposta em um belo green de 27
buracos como âncora de um projeto de R$ 470 milhões.
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Qualidade:
Canteras, da HVS (à esq.), diz que muitos
projetos não saem do papel, mas Horn, do Banif, vê
melhor serviço e diárias mais caras. |
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Para investidores como esses, o Brasil é apenas uma entre
muitas economias emergentes que lutam para tirar proveito da
abundância de recursos internacionais para investimento e do
esgotamento das oportunidades na Europa. Marrocos, México,
Caribe e Tailândia são adversários diretos, com mais tradição
no circuito turístico internacional. O Nordeste, porém, começa
a apresentar seus trunfos. Os principais aeroportos se
estruturaram para receber vôos internacionais, e o aumento do
número de linhas aéreas e charters ligando, por
exemplo, Lisboa a Recife é um dos fatores por trás do aumento
do interesse dos europeus pela região. E da conseqüente
valorização dos terrenos. Há não mais que três anos, terrenos
privilegiados à beira-mar eram vendidos a preços pouco mais
que simbólicos: coisa da ordem de um dólar por metro quadrado.
Hoje, pelo menos nas regiões mais procuradas, o metro quadrado
subiu para a casa dos 30 dólares. O preço naturalmente é
melhor em grandes terrenos apropriados para a construção de
complexos hoteleiros e imobiliários. Em uma área bem
desenvolvida como a da Praia do Forte, uma área de 100
hectares custa, em média, US$ 25 milhões. Em Itacaré, também
na Bahia, o valor cai para US$ 15 milhões. Em regiões em
desenvolvimento, como a Paraíba, os mesmos 100 hectares custam
entre US$ 2 milhões e US$ 5 milhões.
Na média, porém, a terra (e a areia dourada) ainda é barata
se comparada, por exemplo, à disponível no Marrocos: coisa de
50 dólares o metro. Em um mercado plenamente desenvolvido como
Cancún, o metro quadrado na praia é avaliado em cerca de 150
dólares, mas praticamente não há negócios, porque os espaços
estão todos ocupados. Justamente a situação que forçou os
desenvolvedores ibero-americanos a lançar-se ao mar. “O
mercado está saturado na Espanha”, atesta Ana Isabel Perez,
vice-presidente de crédito imobiliário do Santander. “Por
isso, os empreendedores espanhóis procuram outros lugares para
investir, de preferência onde exista forte crescimento do
turismo”, completa. Como no Brasil.
Nem tudo são flores, porém, nas praias nordestinas. Boa
parte dos investimentos previstos só vai se materializar se a
infra-estrutura estiver preparada. Ou seja, se itens
fundamentais como boas estradas e saneamento básico forem
entregues pelo poder público. Quanto mais “verde” a região,
maiores os riscos. “Existe muito oba-oba, pessoas que dizem
que vão fazer e não fazem”, adverte Diogo Canteras, sócio da
HVS International no Brasil. “Na Bahia as coisas acontecem.
Mas os outros Estados ainda estão só nos projetos.” Mais do
que pela quantidade, a revolução no mercado imobiliário
nordestino passa pela qualidade dos projetos. “Entretenimento
de luxo eleva o preço médio das diárias nos hotéis”, explica
Alberto Horn, do Banco Banif. Em Cancún, a média é de US$ 300
por noite. No Nordeste, são US$ 80. Esta, porém, é uma boa
notícia. O potencial aqui é grande.
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